werkwijze

Transformatie en herbestemmen

Een leeg gebouw wordt niet vanzelfsprekend weer verhuurd. Veel gebouwen lijken gedateerd, plekken en kansen blijven onbenut. In onze aanpak analyseren we de gebouwen en plekken en zoeken we de commerciële kans die in elk gebouw verscholen ligt. De combinatie van een sterk concept, functiemenging en eventueel het toevoegen van extra volume, is voor ons een essentieel uitgangspunt.

Wij beginnen niet bij sloop, maar bij een analyse van de mogelijkheden van het bestaande volume. Daarnaast kijken we op welke wijze het volume vergroot kan worden, dan wel de indeling meer praktisch kan worden gemaakt. Ook kijken we heel bewust naar het creëren van ontmoetingsruimten op plekken die anders lastig te verhuren zouden zijn. Deze ontmoetingsplekken bieden de gezelligheid en intimiteit die mensen zoeken.

Compliance vraagstukken

Een transformatieproces doorlopen roept soms ook andere vragen op. Het toevoegen van nieuwe functies bij gebouwen betekent soms een discussie over focus en doelstelling van de eigenaar. Een discussie waarover ook interne en externe toezichthouders een visie hebben. Samen met een team van vaste adviseurs (notaris, advocaat en belastingsspecialisten), kunnen wij helpen om in deze gesprekken met toezichthouders werkbare en beheersbare afspraken te maken.

Milieu

Oude gebouwen zijn lastiger energiezuinig te maken. Toch besteden we bij iedere analyse aandacht aan de mogelijkheden voor hergebruik, energiebesparing en isolatie. Ook wordt bewust gekeken naar de mogelijkheden om de gebouwen zo zelfvoorzienend mogelijk te maken.

Beheer

Het mengen van functies betekent een andere wijze van beheer. Meerdere huurders met een verschillende achtergrond betekenen niet alleen levendigheid en gezelligheid, maar ook samen leven en werken in een gebouw. Tegelijkertijd wil je je als huurder thuis voelen. Een herkenbaar aanspreekpunt, iemand ‘die jou gewoon kent’, is onmisbaar. Reden waarom we een compleet beheersconcept hebben ontwikkeld waarin niet alleen de huurincasso en servicekostenafrekening zijn geregeld, maar waarbij we met huismeesters het technische beheer van het gebouw regelen. Dit beheer kan direct starten, doordat tijdelijk overgangsbeheer onderdeel uitmaakt van deze aanpak.

Kasstroom

De meeste gebouwen staan leeg op het moment dat wij ons onderzoek starten. Het nieuwe gebruik moet duurzame kansen bieden zodat ook op langere termijn continuïteit van de kasstroom verzekerd is. Bij onze analyse richten wij ons daarom ook bewust op het starten van een kasstroom door het vormgeven van overgangsbeheer, het beheer direct na start van onze werkzaamheden. Wij starten met het zo snel mogelijk op gang brengen van een eerste kasstroom door middel van (tijdelijke) verhuur. Dan zorgen we vervolgens voor een oplopende kasstroom, zodat er steeds meer ruimte ontstaat voor het doen van investeringen. Deze eerste fase geeft ons ook de gelegenheid om een aantal van de concepten te testen, voordat de grootste investeringen gedaan worden.

Draagvlak

Samenwerking is essentieel. Niet alleen tussen opdrachtgever en opdrachtnemer, maar vooral ook met alle andere betrokken instanties. Nieuwe plannen passen vaak niet in het huidige bestemmingsplan, soms vragen de concepten om een subsidiebijdrage. Reden om vanaf het allereerste begin een projectteam samen te stellen waarin (lokale) overheden en belangenorganisaties deelnemen met als doel alle mogelijkheden te benutten die het project zowel kwalitatief als financieel tot een succes maken).

Matchmaker

Lastige projecten hebben vaak bijzondere samenwerkingsvormen. De samenwerking van publieke en private partijen is een bijzonder samenspel waarin verschillende belangen bij elkaar gebracht moeten worden. Doorgaans bestaat er een begrijpelijke spanning tussen commercieel en maatschappelijk belang. Wijngaarde Vastgoedconcepten is een ervaren matchmaker die partijen samenbrengt en ervoor zorgt dat alle partijen zich duurzaam achter het plan scharen. Wij werken het idee uit tot een levensvatbaar plan en nemen het initiatief tot realisatie.

Bij lastige vastgoed spelen ook vaak vragen ‘Governance vraagstukken’. Wijngaarde Vastgoedadvies heeft, samen met een team van vaste partners, ruime ervaring in oplossen van dergelijke lastige vraagstukken.